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粤港澳大湾区,2021酒店市场乘风起!

粤港澳在线 2021-4-2 15:07 37

摘要:  2020年初的一场突如其来的疫情,给整个酒店行业带来了前所未有的打击,但同时,这一年也是深圳特区成立的第40周年。在后疫情时期的经济重启之路上,粤港澳大湾区或许是未来重要的一站。在此期间,大湾区内酒店供需现 ...

粤港澳大湾区,2021酒店市场乘风起!

2020年初的一场突如其来的疫情,给整个酒店行业带来了前所未有的打击,但同时,这一年也是深圳特区成立的第40周年。在后疫情时期的经济重启之路上,粤港澳大湾区或许是未来重要的一站。在此期间,大湾区内酒店供需现状是怎样的?后疫情时代下,未来市场投资趋势以及产品趋势又将如何?本期我们将结合相关市场数据,对粤港澳大湾区的酒店市场进行深度解读。

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全国酒店市场景气指数随疫情平稳逐步回暖

在疫情发生之初,全国酒店景气指数一度跌落到历史冰点。但随着疫情的逐步恢复,指数开始回暖,又因今年年初多地点状疫情的反复在第一季度有所回落。目前,全国酒店景气指数仍随疫情的发展起伏有所波动。

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▲酒店景气指数随疫情的发展起伏有所波动

从三大城市群的业绩实际恢复情况看,京津冀受到疫情反复的影响,恢复情况最不乐观,而长三角和珠三角的业绩同比恢复70%左右。长三角地区依托较为丰富的旅游资源及产品,吸纳了很多海外消费回流,因此恢复情况略好于珠三角地区。

若单从一线城市的角度解读,深圳恢复情况最为喜人。2020年是深圳特区成立40周年,在各项活动以及产业招商引领之下,深圳酒店各项指标快速回升。属于国际商贸型城市的上海和广州,因为海外国家疫情蔓延,两个城市的业绩复苏也受到了一定的负面影响。首都北京因受制于严格的防疫政策,复苏情况相较之下更为缓慢。

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▲深圳酒店市场业绩恢复程度领跑一线城市

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湾区酒店市场将迎供给高峰

对于大湾区酒店市场的供给状况,珠三角地区虽然在供给总量上处于末位,但因其地域面积相对较小,所以地区平均酒店密度反而相对较高。从酒店供给的层级分布来看,珠三角高端及以上酒店,相较于京津冀和长三角地区占比最低。

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▲珠三角高端酒店发展空间充足

但需要明确的是,京津冀国企央企政府机构众多,导致该地区酒店投资上的非市场化投资因素较多,而长三角地区喜好追求高品质产品,因此这两地的高档及以上酒店的投资热情相对高涨。珠三角民营经济发达,市场化程度高,在酒店的投资上也更为务实理性。

酒店的投资情况也与当地酒店市场的发展历史和所处阶段有关。从北上广深四个城市的酒店发展历史来看,北京和上海的发展起步都明显早于广、深两地。北京高档酒店的供给高峰来自于2008年的奥运会,而上海则来自于2010年的世博会。

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▲广、深两地酒店市场未来或迎供给高峰

而广州和深圳的供给量一直相对平缓。在2019年粤港澳大湾区规划正式出台前后,酒店签约量开始大幅增长。可以关注的是,大湾区的规划对于广州和深圳是一个重要的契机,整个市场在未来3至5年很有可能迎来一个持续性的供给高峰。同时需要注意的是,供给高峰带来的可能是一段时间内业绩上的相对低迷,这个现象也同样出现在北京和上海的供给高峰时期。对比广、深两地,深圳的供给高峰会来的更早一些。

从整个大湾区内部的供给情况来看,市场中的高端酒店供给量呈现出明显的梯队态势。广、深两地是第一梯队,东莞、惠州、珠海、佛山则凭借大湾区中心城市的辐射效应,成为第二梯队。其中,东莞和佛山则主要依托产业转移带来的商务需求,而惠州和珠海在旅游休闲方面展现出更强的发展动力。而大湾区的其他城市则发展相对缓慢。

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广、深两地盈利水平位居市场前列

大湾区内部酒店市场的梯级效应也反应在酒店的业绩上。最近几年,广、深两地的出租率都在70%以上,深圳的高端酒店平均房价也突破了1000元人民币。而其他城市的酒店业绩表现和住宿率呈现低迷,或是房价增长承压,与中心城市相比仍有较大差距。

对比中心与非中心城市的客源结构,广州和深圳作为成熟的酒店市场,散客市场持续走强,为房价提升奠定了更好的基础。在非中心城市的客源结构中,会议需求占比明显提升。而这背后的主要原因是,非中心城市高端酒店仍明显处于需求不饱和的状态,因此只能以高性价比的酒店产品和经营策略吸引相当数量的会议团队。缺乏有力的散客支撑,也是非中心城市难以实现房价提升的主要原因。

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▲非中心城市高端酒店明显处于需求不饱和状态

从经营毛利率和经营毛利绝对值来看,深圳是目前最赚钱的市场,广州紧随其后,基本与上海持平。整体来看,广、深两地的酒店在盈利能力在全国市场中都是佼佼者。这背后的原因主要有三点。

首先从收入端来看,酒店的收入主要是客房和餐饮。在客房收益上,深圳虽然在2019年的客房收益上有所下滑,但是与其他一线城市相比,仍位居首位。而广州虽然在客房收益上位列四大城市末位,但却是四者中近年来客房收益增长最显著的城市。

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▲深圳地区客房收益位列一线城市之首

其次,深圳和广州的餐饮收入占比明显高于北京和上海。餐饮旺盛的需求也拉高了酒店的整体收入水平。

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▲广、深两地餐饮收入优势明显

最后,从成本端来看,广州和深圳的人工成本也相对低廉。相比之下,北京和上海两地的酒店员工工资整体高于广、深地区大约25%左右。因此,对于酒店经营而言,广、深两地在用工成本方面具备较大的优势。

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▲广、深两地人工成本相对低廉

基于以上的数据可以看出,广、深不仅在收入端表现更为强劲,在成本端存在人工优势,因此能够实现更好的盈利水平。

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湾区未来市场投资趋势以及产品展望

从投资热度上看,在过去三年的签约量中,排名前五位的分别是广东、江苏、浙江、四川以及上海,而广东省已在过去三年中持续位列全国中档及以上的品牌酒店签约量之首。

从投资的趋势上看,以广州和深圳为代表的中心城市的酒店投资更趋于多元化,特别是中档和奢华酒店的投资增长更为显著。这也反映出,当酒店市场愈发成熟的时候,市场中的投资者的投资目的也更加多样化。一部分投资者会更趋向理性,看重现金流回报,因此倾向于中档酒店产品,而也有一部分投资者,则更加看重城市发展带给资产的长期持有价值,因此在优质稀缺的地块上则倾向于超高端甚至是奢华产品的开发。

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▲以广州和深圳为代表的中心城市投资在未来更趋于多元化

像广、深这样的成熟市场,房价水平的进一步突破也将是未来的发展趋势,因此如何通过产品驱动房价增幅是下一阶段的关键。从产品趋势上来看,最直观的便是市场中出现了新一轮高奢酒店的风潮;其次便是产品的升级换代,这也将带来房价上的增长;最后是内容赋能——疫情之下,在广深市场中也出现了城市微度假或者宅度假的趋势,比如一些酒店也开始在升级强化酒店的亲子客房和活动营销,以更好的迎合市场客源的变化。

而在正在崛起、签约量不断上涨的非中心城市,中档酒店的签约量占比不断攀升,这也反映出酒店投资者们在这个市场的投资也更趋于理性。从发展阶段来看,非中心城市正处于成长周期。非中心城市的产品丰富度与中心城市相比仍有一定的差距。高声望的经典品牌仍具备较大的市场发展空间,而对于一些具备休闲特色的城市市场比如珠海,更具特色的生活方式品牌也将陆续进入到市场,呈现经典与特色产品并举的格局。

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▲酒店景气指数随疫情的发展起伏有所波动

最后,对于度假市场,从过去五年的签约量上看,城市和度假村基本趋同,开发程度并驾齐驱。但是与长三角相比,珠三角的度假市场开发仍然相对缓慢,出色的度假产品相对较少,也没有形成强大的度假目的地集群效应,因此在度假市场发展方面仍处于起步阶段

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▲度假市场投资趋势

而这种潜力首先主要来自于,珠三角市场的富裕人口众多且具备非常大的休闲需求潜力;其次,大湾区交通可达性的改善,使得自驾近郊出游更为便利;最后,大湾区度假休闲资源的丰富度,例如乐园、滨海资源、温泉和森林资源等可以培育度假产品的基底。需求需要好的产品来诱导,值得期待的是,未来大湾区市场出现的优秀丰富的度假产品或将进一步刺激市场需求。

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