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粤港澳大湾区未来5年最值得拥有的房票,就在珠海

来源:智谷趋势 时间:2019-07-06 14:31:32
导读: 最近,粤港澳大湾区有一座城市正在低调地吸引各方的注意力。 今年5月,珠海再次默默放开限购在珠海下辖的三个区,外地人不需要任何证明,均可直接购买1套新房。 很多人都注意到了这个新闻,但它的价值可能被远远低估了。 新政策让珠海成为对外地人置业门槛最
  最近,粤港澳大湾区有一座城市正在低调地吸引各方的注意力。
 
  今年5月,珠海再次默默放开限购——在珠海下辖的三个区,外地人不需要任何证明,均可直接购买1套新房。
 
  很多人都注意到了这个新闻,但它的价值可能被远远低估了。
 
  新政策让珠海成为对外地人置业门槛最低的经济特区。
 
  更重要的是,这可能意味着珠海正处在一个历史机遇的风口上。
 
  过去珠海给人的感觉就是“小家碧玉”。过去,珠海作为特区,最大的短板就是距离香港太远。现在,随着港珠澳大桥通车,珠海与港澳实现陆地“接壤”,作为粤港澳大湾区的西翼,“二次创业”已经箭在弦上。
 
  珠海新定位是省级副中心城市,本身就具备政策空间大、产业创新能力强、资本发达、生态环境好的特点,而这一次再出发瞄准的是城市能级的提升。
 
  事实上,港澳同胞早已闻风而动。
 
  01
 
  很多人不知道,邓小平第一个点赞的经济特区不是深圳,而是珠海。
 
  1984年,在考察了九洲港客运码头、香洲毛纺厂和狮山电子厂后,邓小平挥笔写下了“珠海经济特区好”。后来去深圳,在深圳写下了:“深圳的发展和经验证明,我们建立经济特区的政策是正确的”。
 
  很多人不知道,珠海的人均GDP长期位居广东全省前三,去年更是超越广州广州。
 
  珠海1979年设地级市,1980年成为经济特区,之前也只是个小县城。
 
  经济特区的基因,给了珠海大胆、创新的特质,也给足了这座城市政策空间。邓公考察的香洲毛纺厂,就是全国第一家“三来一补”企业。
 
  1992年,珠海在全国首开科技重奖先河,给科技人员开出“百万奖金”,当年收到500多封海外留学生的信函,一大批科技人员、科研机构和科技企业南下珠海。也就是在这一年,史玉柱、雷军、董明珠……从珠海起步,随后演绎出一段段创业传奇。
 
  珠海原市委书记梁广大,人称“梁大胆”。他大力举债发展机场、高速公路,提高产业门槛,拒绝了很多“三来一补”的高污染产业,留下了珠海天蓝海碧的生态环境。毁誉参半,但塑造了珠海这座城市的特质。
 
  刚刚出炉的一项官方评估显示,2018年,中国内地共有237个地级市有上市公司。资本活力的综合排名,珠海高举第四,仅次于苏州、佛山、无锡。
 
  更难能可贵的是,当雾霾笼罩大半人口稠密地带,而珠海则以青山绿山成为中国休闲胜地。
 
  从城市的基本盘看,2018年珠海GDP增速8%,GDP总量2966亿,即将突破3000亿大关。随着港珠澳大桥的通车,外资正在大量涌入,全年新设外资企业3973户、增长153.9%,实际吸收外资156.3亿元、增长26.9%。
 
  有必要一提的是,珠海已经被广东确定为广深双核之外,三个省级副中心城市(珠海、汕头、湛江)之一,是被委以重任的“小个子”。这一定位要高于佛山、东莞,也高于隔壁GDP体量更大的中山。
 
  这是一个长期定位。来自广东省政府发布的《广东省沿海经济带综合发展规划(2017~2030年)》目标是打造以珠三角世界级湾区城市群为引领、汕潮揭城市群和湛茂阳城市带为支撑的世界级沿海都市带。地缘空间、经济特区等因素决定了定位。
 
  现任珠海市委书记郭永航为此提出了“二次创业”的口号。在大湾区、自贸区、港珠澳大桥等多重利好叠加的情况下,“这一轮机遇对珠海来讲,是机不可失,时不再来。”
 
  简单地说,珠海未来要完成两个方面的大跨越。
 
  一是依托横琴自贸区,加强对澳合作,尤其是服务澳门产业经济多元化,并协同香港发展。为此,珠海将抓紧出台相关制度,给予来珠海就业创业的港澳人士国民待遇,包括就业岗位、创新创业空间,也包括住房、医疗、教育以及其他保障条件。
 
  “比如住房方面,只要不是炒房,我们就应该出台相应的支持政策。”郭永航说。
 
  二是,要实现自身能级的跨越式提升,拉动珠江西岸发展,对得起“珠江西岸核心城市”的定位。因为当前“以珠海GDP的量级,不要说辐射周边,不被人家辐射就不错了。”
 
  03
 
  在这样的背景下解读,再重新看珠海对外地人放开限购的动作,意味深长。
 
  一方面,较小的人口基数,决定了珠海人口吸纳空间大,在人均GDP水平已经很高的条件下,新增人口是快速做大城市GDP体量的重要变量。
 
  近几年,珠海人口增速非常明显。2018年末,珠海全市常住人口189.11万人,同比增加12.57万人,增长7.1%。这也是珠海在进入21世纪以来的最高人口增速。
 
 
(数据来源:珠海市统计局官网)
 
  房地产领域,长期看人口、中期看土地、短期看金融。从城市的层面,金融由国家宏观调控,往往是人口、土地决定了发展趋势,决定了政策取舍。
 
  一直以来,珠海的发展高度依赖房地产行业。现在重新迎来发展契机。
 
  2017年,珠海土地出让金总额达391亿元,高居全国21位(同期GDP总量排名92位)。土地财政依赖度高达136%,排在全国第三,仅次于佛山、杭州。
 
  2018年,在严厉调控政策下,信贷政策收紧,开发商推货节奏有所减缓,拿地谨慎。珠海的土地市场全年成交76宗,出现“断崖式”下跌,土地收入仅231亿,同比下降40.9%。
 
  这一年,共有5宗土地流拍,甚至罕见地包括了宅地。位于金湾的一块“巨无霸”宅地,面积13.27万平方米,无人问津。据不完全统计,珠海2018年土地市场曾终止、暂停出让地块达7宗,商住地占4宗。
 
  在全力“二次创业”的关键年份上,财政缺钱,无疑将给珠海带来掣肘之痛。给楼市“松绑”,提振开发商信心,成为维系土地财政的重要政策举措。
 
  去年年底,政策开始逐步放开。10月22日开始,非珠海市户籍居民购房,不再执行需连续缴纳5年社保,只需1年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房。
 
  12月21日,珠海市住建局发文,相关区域已经降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。
 
  到了今年5月,关于珠海放松限购的新闻更是频频出现。
 
  据界面新闻报道,近期在珠海多个售楼部了解的信息显示,目前政策是:非珠海户籍人士(非人才)可在珠海大桥以西以及高新区(斗门、金湾、唐家等),购买一套一手楼;港澳居民可在全市范围内购买两套一手楼,其中珠海大桥以西东只能买一套。
 
  03
 
  房票放开,许多抢跑者已经闻风而动。
 
  数据显示,5月珠海的住宅网签量持续走高,全市住宅网签面积达45.88万平方米,环比增长16.3%,同比更是大增125.3%,其中斗门是主力网签区域。
 
  闭着眼睛买房都能涨的时代已经过去了,房地产市场告别黄金时代,但仍处于总体向好的“白银时代”。白银还是贵金属,只是不同城市、不同区域将出现显著分化。
 
  所以,要不要买入一座城市的房票,首先要看城市的经济社会发展基本盘。
 
  珠海所处的区位优势,以及港珠澳大桥、自贸区、粤港澳大湾区等系列利好叠加,决定了珠海在未来较长的一个时期,城市建设将处于上升通道。
 
  其次,我认为一张房票的价值,可以用上个周期内房价的总体变化情况来进行衡量。由于“房住不炒”的总体要求,现阶段买入的房子,在交楼后基本上还要持有3年左右,整个投资周期较长,达到5年左右。
 
  因此,可以考虑一座城市在上个楼市政策调控周期的表现,作为衡量房票价值的基本指标。粗略地以2012-2017年为区间,对比珠海、广州、深圳和珠三角各城市的房价可看到,珠海的5年房价比为2.07,仅低于深圳、中山,高于广州、佛山等城市。
 
 
(数据来源:安居客均价单位:元)
 
  可见,珠海房票的含金量还是比较高的。基于城市特质和经济发展,其投资价值仍将维持比较可观的排序。以100平米左右的房子为例,5年的周期下来,这张房票可能价值百万。
 
  第三点要考虑的是房票的投资周期。当前,中央调控政策趋紧,尽管放开了限购政策,但预计珠海房价仍将维持稳定逾期。
 
  珠海市在政府工作报告中明确,2019年要支持房地产合理自住需求,坚决遏制投机炒房。因此,今年的楼市基调仍然是“稳”字当头,这也符合调控要求,避免成为“出头鸟”。
 
  珠海这张房票的投资周期会被拉长,但随着人口持续流入和产业发展,以及粤港澳融合程度加深,澳门、香港以及全国投资客的涌入,稳中看涨是大概率事件。
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