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别碰了!深圳、武汉、北京等多个城市,空置率创新高!

来源:粤港澳大湾区在线 时间:2020-10-29 14:23:57
导读: 标题说的这种房子,是指写字楼。其实不光写字楼,商铺、厂房这些商业物业,最好也都别碰。 原因很简单,写字楼等商业物业的空置率太高了,哪怕是北京、上海、深圳这样的一线城市,武汉、南京、成都、重庆、天津、青岛等这样的强二线城市,空置率也照样高,遑
标题说的这种房子,是指写字楼。其实不光写字楼,商铺、厂房这些商业物业,最好也都别碰。
 
原因很简单,写字楼等商业物业的空置率太高了,哪怕是北京、上海、深圳这样的一线城市,武汉、南京、成都、重庆、天津、青岛等这样的强二线城市,空置率也照样高,遑论其他线城市。
 
而且由于空置率高,供应多余需求,这类物业租金回报率很低,买过来很有可能砸在自己手里了。
 
那这些城市的空置率到底有多高?卖个关子,按下不表。先解释一下,这类房子为何空置率会这么高。
 
我们知道,商业是一个城市的核心,所以城市掌舵人扩展、加速推进城市发展的时候,首先想到的就是推动商业物业的发展,以便招商、引进企业入驻。
 
另外,这些物业由于税收较高,且能吸引企业落户,带动城市的GDP。
 
最为关键的是,商业物业还代表着繁华。
 
北京的长安街、上海的陆家嘴、广州的珠江新城、深圳的福田CBD和前海、南京的玄武湖、成都的天府广场、杭州的钱塘江畔、武汉长江沿岸、重庆江北嘴、青岛浮山湾、宁波三江口、苏州的东方之门,这些写字楼扎堆之地,无一不是城市的繁华名片。
 
于是乎,写字楼的加速供应,就顺理成章了。地方政府大量规划了写字楼等商业物业。
 
本来大量的供给正迎合各城市快速发展的经济,偏巧又与电商撞了个满怀。最后的最后,就成了今天这个结局,写字楼空置率高企。
 
02
 
那么,各城市的写字楼空置率到底有多高?
 
先来看看全国经济最具活力的粤港澳大湾区。
 
根据第一太平戴维斯公布的数据显示,2020上半年,粤港澳大湾区11个城市中,空置率最高的是珠海,其次是佛山、肇庆、东莞、江门、深圳、惠州、中山、澳门、广州、香港。
 
 
 
空置率位列大湾区第一的珠海,甲级写字楼空置率逼近45%。
 
45%的甲级写字楼空置率意味着什么?意味着,在珠海,每100间甲级写字楼,就有45间是空置的,这一空置率相当惊人。
 
但这还不是最让人惊讶的,毕竟珠海的经济实力很弱,人口又不多,甲级写字楼空置率高,不算太奇怪的事情。最让人惊讶的是,佛山、东莞、深圳,这些经济实力强的城市,尤其是深圳,经济全国第三,空置率居然也这么高。
 
佛山、东莞的甲级写字楼空置率都在35%以上,深圳的空置率逼近30%。
 
此外,第一太平披露的三季度最新数据显示,季内,全市平均空置率环比上升1.6个百分点,至29.7%,距离30%只差0.3个百分点。
 
其中,宝安区空置率最高,达到49.6%,意味着宝安有近一半的甲级写字楼空在那了。
 
南山区空置率达34.7%,空置率水平居全市第二;罗湖区空置率达25.6%;福田区空置率达23.2%,都不低。
 
三个城市的经济活力没得说,只能说供应量有点过了。
 
大湾区甲级写字楼空置率在合理范围内的城市,只有香港和广州,香港的空置率在大湾区是最低的,全球金融中心的名头不是盖的。广州写字楼空置率位居大湾区倒数第二,在内地四个一线城市中,空置率是最低的。
 
说明,广州在规划写字楼的供应与消化方面,做得更为合理。
 
看完了大湾区,再看其他几个主要城市。同样是第一太平戴维斯的数据。
 
北京三季度甲级写字楼平均空置率继续上升,环比上升1.4个百分点至15%, 同比上升5.9个百分点。
 
上海三季度甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点,至16.9%。
 
成都三季度甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点,至16.9%。
 
武汉三季度市甲级写字楼空置率环比上升3.6个百分点,至37.9%。
 
其他城市的数据尚未公布,在已经公布的几个主要城市中,武汉的空置率最高,达到了37.9%,其次是深圳。
 
上海与成都的空置率虽然有所下降,但16.9%的绝对量,依然够吓人的。
 
其他城市三季度的数据虽未公布,但仍可以以之前的数据作为参考。
 
 
 
以上是戴德梁行披露的去年年末主要城市的甲级写字楼数据。
 
可以看到,除了广州、台北表现不错外,其余诸城空置率都很高,特别是南宁、佛山、厦门、天津等城市,空置率在40%以上。
 
主要城市如此,其他三四五线城市,更不用说了。
 
这样的空置率,你说这种房子还能碰吗?就算是北上深的这类物业,也不要碰。
 
03
 
其实,电商化的时代里,这些类房子建设越多,空置的规模就越大。
 
与其空置在那浪费资源,还不如改变其属性,进入市场,充分利用起来,也能解决这些大城市的房屋供需矛盾。
 
这也应该是解决写字楼空置率居高不下的最好办法。当然,莫再过分规划写字楼,也很关键。
 
一方面,要控制再建设。另一方面,要想办法消化存量。
 
事实上,自2017年以来上到管理层下到地方政府,基本形成了一致思维与行动:商改租、商改住。
 
管理层也钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
 
但进展并不明显,要是进展明显,深圳的空置率也不至于继续创下新高。
 
主要阻力,是土地属性改变。从40年的商业土地想要转变为70年的住宅土地,其中牵涉的利益面太广,错综复杂,很难捋清楚。
 
所以,解决写字楼空置率这个问题,需要城市掌舵人的魄力,需要大刀阔斧地展开行动,才能将资源更好、更充分地利用起来。
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